เว็บนี้ทำอะไรได้บ้าง
Quick Feas คือเครื่องคิดเลขประเมินโครงการอสังหาฯ แบบเร็วๆ ("ฟีส" มาจาก Feasibility = การศึกษาความเป็นไปได้) — กรอกตัวเลขไม่กี่ช่อง ระบบคำนวณให้ทันที ไม่ต้องสมัคร ไม่ต้องล็อกอิน ใช้บนมือถือได้
- 🏢 คอนโด — ที่ดินแปลงนี้ต้องขายคอนโดตารางเมตรละเท่าไหร่ถึงคุ้ม หรือกลับด้าน: สู้ราคาที่ดินได้สูงสุดเท่าไหร่
- 🏘️ บ้านจัดสรร — บ้าน 1 หลังควรตั้งราคาเท่าไหร่ แล้วคนซื้อต้องมีเงินเดือนขั้นต่ำเท่าไหร่ถึงกู้ผ่าน
- 🏠 ค่าเช่า — ปล่อยเช่าบ้าน/คอนโดควรได้ค่าเช่าขั้นต่ำเท่าไหร่ และให้เช่าที่ดินเปล่าระยะยาวคิดมูลค่ายังไง
ทุกตัวเลขเป็น "การประเมินเบื้องต้น" สำหรับดูภาพรวมและแลกเปลี่ยนกัน ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุนหรือเอกสารอ้างอิงทางกฎหมาย
🏢 คอนโด — 2 โหมดถามคนละคำถาม
โหมด 1) รู้ราคาที่ดิน → หาราคาขายที่ต้องทำ
เหมาะกับตอนเห็นประกาศขายที่ดินแล้วอยากรู้ว่า "ถ้าซื้อราคานี้ ต้องขายคอนโดแพงแค่ไหนถึงได้กำไรตามเป้า"
กรอก: ขนาดที่ดิน (ไร่-งาน-ตร.ว.), FAR (อัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน — กฎหมายผังเมืองกำหนดว่าที่ดิน 1 ตร.ม. สร้างอาคารได้กี่ ตร.ม.), Eff. (ประสิทธิภาพพื้นที่ขาย — กี่ % ของตึกที่ขายเป็นห้องได้จริง ที่เหลือคือทางเดิน/ลิฟต์/ส่วนกลาง), ต้นทุนก่อสร้าง, GP เป้าหมาย (Gross Profit — กำไรขั้นต้นที่อยากได้ เป็น % ของราคาขาย) และราคาที่ดินต่อ ตร.ว.
| พื้นที่ก่อสร้างรวม (GFA) | 8,000 ตร.ม. |
| พื้นที่ขายได้ | 4,800 ตร.ม. |
| มูลค่าที่ดินรวม | 120.00 ลบ. |
| ราคาขายเฉลี่ยที่ต้องทำ | 125,000 บ./ตร.ม. |
โหมด 2) รู้ราคาขายเป้าหมาย → หาราคาที่ดินสูงสุด
กลับด้านกัน: รู้ว่าทำเลนี้ขายได้ประมาณตารางเมตรละเท่าไหร่ แล้วอยากรู้ว่า "สู้ราคาที่ดินได้สูงสุดกี่บาทต่อตารางวา"
| ราคาที่ดินสู้ได้สูงสุด | 480,000 บ./ตร.ว. |
| มูลค่าที่ดินสูงสุดที่จ่ายไหว | 192.00 ลบ. |
ด้านล่างผลลัพธ์มีตาราง Sensitivity (ลองขยับตัวเลขขึ้น-ลงทีละ step ให้ดูว่าผลเปลี่ยนแค่ไหน) ปรับ % step ได้ในช่องสุดท้ายของฟอร์ม
🏘️ บ้านจัดสรร — ตั้งราคาบ้าน + เช็คกำลังซื้อคนกู้
เลือกประเภทบ้านก่อน (ทาวน์โฮม / บ้านแฝด / บ้านเดี่ยว) — ระบบจะเช็คให้ด้วยว่าขนาดแปลงผ่านเกณฑ์ขั้นต่ำตามกฎหมายจัดสรรไหม (ทาวน์โฮม ≥ 16 ตร.ว., บ้านแฝด ≥ 35 ตร.ว., บ้านเดี่ยว ≥ 50 ตร.ว.)
กรอก: ราคาที่ดิน, ขนาดแปลง, พื้นที่ใช้สอย, ต้นทุนก่อสร้าง, Markup (บวกกำไรกี่ % จากต้นทุนรวม) แล้วฝั่งผู้ซื้อกรอกดอกเบี้ยจริง, ดอกเบี้ยที่แบงก์ใช้ประเมิน (แบงก์ทดสอบความสามารถผ่อนด้วยดอกเบี้ยสูงกว่าจริง เผื่อดอกขึ้น) และ DSR (Debt Service Ratio — สัดส่วนหนี้ต่อรายได้สูงสุดที่แบงก์ยอมให้)
| ราคาขายที่ควรตั้งต่อหลัง | 3,016,000 บาท (GP 31.0%) |
| ผ่อนจริง/เดือน | ≈ 12,716 บาท |
| ผ่อนที่แบงก์ใช้ประเมิน/เดือน | ≈ 18,082 บาท |
| เงินเดือนขั้นต่ำผู้ซื้อ | ≈ 45,206 บาท |
ดอกเบี้ยคิดแบบผ่อนลดต้นลดดอกจริง (amortized) ไม่ใช่ดอกเบี้ยคงที่แบบหยาบ
🏠 ค่าเช่า — 2 แบบใน 1 แท็บ
บ้าน/คอนโด (ปล่อยเช่ารายเดือน)
ตอบคำถาม "ซื้อมาปล่อยเช่า ค่าเช่าต้องได้อย่างน้อยเท่าไหร่ถึงคุ้มค่าผ่อน" — กรอกวงเงินกู้ ระยะเวลา และดอกเบี้ย
| ค่าเช่าขั้นต่ำที่ควรได้ | ≈ 12,648 บาท/เดือน |
| เทียบง่ายๆ ต่อเงินกู้ 1 ล้าน | ≈ 4,216 บาท/เดือน |
ที่ดินเปล่าระยะยาว (สัญญาเช่ายาวหลายสิบปี)
สำหรับเจ้าของที่ดิน/คนเจรจาเช่าที่ดินแปลงใหญ่ — กรอกขนาดที่ดิน ราคาตลาด ระยะสัญญา Yield (ผลตอบแทนค่าเช่าต่อปี เป็น % ของมูลค่าที่ดิน), ค่าตอบแทนแรกเข้า, อัตราคิดลด (Discount) (ใช้แปลงเงินในอนาคตกลับมาเป็นมูลค่าวันนี้ — เงิน 100 บาทปีหน้า มีค่าน้อยกว่า 100 บาทวันนี้) และเงื่อนไขปรับค่าเช่าเป็นรอบๆ ถ้ามี
| มูลค่าตลาดที่ดิน | 40.00 ลบ. |
| ค่าเช่าฐาน | 720,000 บาท/ปี (60,000 บาท/เดือน) |
| ค่าตอบแทนแรกเข้า | 2.40 ลบ. |
| รวมตลอดสัญญา | 24.00 ลบ. |
| NPV (มูลค่าปัจจุบันสุทธิของค่าเช่าทั้งสัญญา) | ≈ 12.31 ลบ. |
คำถามพบบ่อย
ไม่ควรครับ — นี่คือเครื่องมือ "ประเมินเบื้องต้น" ไว้ดูภาพรวมเร็วๆ และชวนกันคุยต่อ ของจริงต้องทำ Feasibility ละเอียด มีค่าใช้จ่ายอีกหลายรายการที่เครื่องมือนี้ไม่รวม (ดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้าง การตลาด ภาษี ฯลฯ)
เก็บเฉพาะตัวเลขที่กรอกในฟอร์มเท่านั้น (ฝังอยู่ในตัวลิงก์เอง) ไม่มีการเก็บชื่อ อีเมล หรือข้อมูลส่วนตัวใดๆ และเว็บไม่มีระบบล็อกอิน
ได้ครับ ออกแบบมาให้ใช้บนมือถือเป็นหลักเลย เปิดผ่านเบราว์เซอร์ได้ทุกเครื่อง ไม่ต้องติดตั้งแอป
ดูจากผังเมืองรวมของจังหวัด/กทม. ว่าที่ดินอยู่โซนสีอะไร แต่ละสีกำหนด FAR ไม่เท่ากัน — ถ้าไม่แน่ใจสอบถามสำนักผังเมืองหรือทิ้งคำถามไว้ที่เพจได้
จุดที่คนมักคิดต่างคือดอกเบี้ย — เว็บนี้ใช้สูตรผ่อนแบบลดต้นลดดอกจริง (EMI) ไม่ใช่ดอกเบี้ยคูณปีตรงๆ ซึ่งแม่นกว่าแต่ตัวเลขจะต่ำกว่าวิธีคิดหยาบ